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宅基地的租赁与农村房屋的买卖
时间:2014-11-08 浏览次数:583次 无忧论文网
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(一、问题所在 在农村,村民出卖自己的房屋,时有发生,这时便涉及到宅基地如何处理的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”从这些有关宅基地的法律规定中,尚看不出对上述问题的处理方法。另外,村民宅基地面积超标时如何处理,也存在困扰。 二、物权法立法草案及现存争议 2002年12月九届全国人大常委会第三十一次会议审议的《中华人民共和国民法(草案)》第二编物权法第一百六十九条规定:“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的,宅基地使用权同时转让。”这一规定,在2004年10月15日《中华人民共和国物权法(草案)》委员长审议稿中未作修改,全国人大法律委员会经研究认为,这个问题比较复杂,需要进一步研究。 对上述物权法草案的规定,存在不同意见。一种意见认为,农民的宅基地是由村里分配无偿取得的,是农民基本的生活保障,农民出门打工的,可能回乡,如在城里落户,其宅基地应当归还集体,宅基地上的住房可以在集体内部转让,但能否在集体之外转让宅基地上的住房,需要慎重考虑。如果允许在集体之外转让,还会影响村的建设发展规划。另一种意见认为,建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民,对该住宅农民有权处分,从增加农民的融资途径考虑,也应当允许宅基地使用权流转。 三、“宅基地使用权的转让”误区 由于包括宅基地在内的农村土地是属于集体所有的,不允许土地所有权转让。相似的问题,在国有土地场合,现行的做法是国有土地使用权的出让和转让。依思维的惯性,人们很自然地便想到“宅基地使用权”的转让,而非“宅基地所有权”的转让。接下来的问题,便是讨论宅基地使用权能否转让。这种思维路径,在不知不觉之间,便步入了一个误区,一个非此即彼、二者仅能选择其一的误区,以致问题的讨论陷入僵局,难能取得进展。 上述僵局的陷入,一个重要的原因在于思维局限于“物权”领域,无论是“宅基地所有权”还是“宅基地使用权”,无不是物权,仅在物权领域内寻找解决方案,难免导致“山穷水尽疑无路”。如果思维开阔一些,同一问题可否在“债权”领域里解决呢?一旦这样思考问题,很快我们就会发现“柳暗花明又一村”了。 四、宅基地的租赁 租赁作为一种债之关系,主要是由当事人签订租赁合同的方式发生,我国合同法第十三章所规定的“租赁合同”,主要是规范这一问题。值得引起我们注意的是,租赁权除了基于合同发生之外,还可以基于法律规定发生,这一问题,无论是在日本(暂登记担保法第10条)还是在我国台湾地区的立法中,均已存在。 比如,台湾地区民法债编1999年修订后,增订第四百二十五条之一,规定:“土地及其土地上之房屋同属一人所有,而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人,或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时,土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间,推定在房屋得使用期限内,有租赁关系。其期限不受第四百四十九条第一项规定之限制。”(租赁期限不得愈二十年之限制)“前项情形,其租金数额当事人不能协议时,得请求法院定之。” 上述规定,便是所谓“土地及其土地上之房屋所有人相异时租赁关系之推定”,或者称为法定租赁关系,在土地与建筑物并非一体的不动产而是各自独立的不动产的框架下,实属解决“房”“地”关系的一个可行的方案。笔者认为,我国物权立法可以借鉴上述做法,处理农村房屋买卖等相关问题。相应地,有几点需要明确: 其一,农村房屋买卖有现实的必要,亦非现行法所禁止。在农村,村民子女考取大学,户口由农村迁入城市;子女在城市定居后,父母随子女共同生活而脱离农村,亦颇为常见;农民进城打工或做生意,一朝发达,在城里购买商品房而举家搬迁,脱离农村,也已非常普遍;偏远乡村村民到农村集镇经商,久而久之,感到租房不如买房者有之;城里人向往田园牧歌式生活,愿意在农村购一住所者有之;城市下岗工人摇身一变,上山下乡,由工业工人变为农业工人甚至农场主者亦有之;村民生老病死,成员构成变动不居,而居住需求也随之变化不定,有需有供,买卖之势,日趋上升。另一方面,土地管理法第六十二条第四款仅规定农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。并没有禁止农村房屋的出卖。 既然农村房屋买卖有此现实必要,房屋出卖后,就要解决宅基地问题。 其二,1988年宪法修正案第二条修正了《中华人民共和国宪法》第十条第四款,去掉了土地不得出租的限制。包括宅基地在内的土地出租问题,在我国宪法上已不存在障碍。 其三,如果借鉴法定租赁权构想,农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时,对于房屋的宅基地,并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”,而是取得作为债权的“宅基地租赁权”,基于该债权,房屋买受人可以占有使用宅基地。这一结果,并非出于农村房屋买卖双方的自由意思,而是出于法律的直接规定,是基于法律规定而当然发生的结果。 其四,租赁的标的物是“宅基地”,而非“宅基地使用权”。由此可知,租赁关系的当事人并非完全等同于房屋买卖的当事人,具体来说,出租人不是作为房屋出卖人的村民,而是作为宅基地所有人的村集体组织。 其五,对于宅基地的租赁期限,宜规定不受合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制,而是像台湾民法那样推定在房屋可得使用期限内,有租赁关系。 其六,对于租金,可先由当事人协商,如当事人达不成协议,则可请求法院确定。 五、“宅基地使用权一并转让”宜予修正 物权法草案第一百六十三条规定:“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房转让的,宅基地使用权一并转让。”第一百六十四条规定:“宅基地使用权不得抵押。建造在该宅基地上的住房抵押的,在实现抵押权时,宅基地使用权一并转让。” 上述规定中的“转让”语义应当作一致的理解。住房的转让,指的是住房归属的变化(比如通过买卖、互易、赠与),所谓“宅基地使用权一并转让”,也应当理解成为“宅基地使用权”归属上的变化。物权法草案第十三章规定宅基地使用权,显然是将它作为一种用益物权,而这种用益物权带有一定的身份色彩,是村民的基本的生活保障,应该限定为村民专有。农村房屋的买受人,为了达到其在法律上合法利用宅基地的目的,完全可以通过法定租赁权解决问题,并非必须借助于取得“宅基地使用权”实现目的。况且,这种一并转让的“宅基地使用权”,由于不得单独转让、不得抵押,虽有物权之名,未见多少物权之实,而通过租赁权足可以达到利益保障之目的,更何况租赁权还有物权化的趋势。 六、“宅基地使用费”应为宅基地租金 物权法草案第一百六十一条规定:“村民经本集体分配取得宅基地使用权。一户只能分配一处宅基地。村民占用的宅基地面积超过规定标准的,应当交纳宅基地使用费。”第一百六十五条规定:“本集体的村民通过转让取得两处以上宅基地的,应当交纳多占部分的宅基地使用费。本集体以外的人通过转让取得宅基地使用权的。应当交纳宅基地使用费。” 在上述法定租赁权的构想下,上述规则可以得到顺理成章的解释,即宅基地具有村民生活保障的功能,面积超过标准,即越过了基本生活保障的范畴,依租赁关系使之支付对价,合乎法意情理。因而,这两条中的“宅基地使用费”,其实质就是宅基地的租金,而其收取人当然是作为出租人的村集体,其交纳的方法,自然可以按照租金的相关规则处理。)
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